تاثير نحوه طراحي مجتمعهاي مسكوني در مديريت بهره برداری

از خلاصه مقالات دومين گردهمايي فناوري در صنعت ساختمان و مسكن

مهندس مشهودي

در سال هاي اخير، تقاضا براي سكونت در مجتمع هاي مسكوني بزرگ افزايش يافته است، سرعت اين افزايش، بسته به اندازه شهر و نرخ رشد جمعيت آن متفاوت است.

در شهرهاي كوچك و متوسط ، اغلب مجتمعهاي مسكوني در اطراف شهرها، استقرار يافته اند. اين مجموعه ها كه اغلب براساس ضوابط و مطالعات طرحهاي آماده سازي طراحي شده اند، تعداد زيادي واحد مسكوني را شامل مي شود كه در قالب تعدادي بلوك ساختماني 3 تا 5 طبقه، برروي يك قطعه زمين بزرگ (بارعايت فواصل معيني از يكديگر) احداث شده اند. در اين اراضي، عليرغم وجود مجتمعهاي مسكوني، ساختمانها كم ارتفاع مي باشند و اقتصاد زمين، احداث بناي بلندمرتبه را توجيه نمي كند.

درمقابل در شهرهاي بزرگ، لفظ مجتمع مسكوني، ساختمانهاي بلند و پر واحد را در ذهن تداعي ميكند و ارزش بالاي زمين، احداث بناي كوتاه وكم طبقه را غير اقتصادي و بدون صرفه ساخته است.

توان اقتصادي خانوار، فرهنگ، مديريت ساخت و مديريت بهره برداري، نقش موثري در تشويق خانوارها به سكونت در مجتمع هاي مسكوني دارد.

سهم گروههاي مختلف درآمدي و اقشار مختلف اجتماعي در استفاده از مجتمعهاي مسكوني يكسان نيست. در حالي كه در شهرهاي بزرگ 10 درصد ساكنين اين مجتمع ها را خانوارهاي مرفه تشكيل ميدهند. در شهرهاي كوچك و متوسط ، هيچ خانوار مرفهي در آپارتمان زندگي نمي كند. البته ناگفته نماند كه در اين شهرها هيچ خانوار كم درآمدي هم در مجتمع مسكوني زندگي نمي كند. اين خانوارها سكونت در مسكن تك واحدي كوچك حاشيه يا مناطق ارزان شهر را برگزيده اند. سكونت در مجتمعهاي مسكوني خاص گروههاي ميان درآمدي است كه در شهرهاي مختلف داراي شدت و ضعف است.

آپارتمان نشيني در كشور، يكباره ايجاد نشده، بلكه نياز به مسكن و محدوديت اراضي، شهرها و شهروندان را ناگزير از طي اين مسير نموده و به قاموس همسايگي، عبارت فرهنگ آپارتمان نشيني و مديريت آپارتمان و ... را نيز افزوده است.

مشكلات آپارتمان نشيني و اختلافات ميان همسايگان معلول عوامل مختلف و متعددي است. عدم توافق ساكنين در نحوه استفاده از مشاعات، وجود سلايق، فرهنگها و اختلافات محسوس اجتماعي ميان ساكنين، عدم وجود ضوابط و مقررات مدون براي طراحي، ساخت و بهره برداري از اين مجتمعها،‌ عدم توجه ساكنين به رعايت حقوق همسايگان و عدم الزام ايشان به جبران خسارات احتمالي كه مسبب آن هستند، از جمله عواملي است كه سكونت در اين مجتمعها را مشكل ساخته است.

به طور كلي عناصر عمده زير در ميزان اختلافات و يا توافقات ميان ساكنين يك مجتمع نقش دارند كه توجه به آنها مي تواند راهنماي طراحان و مديران مجتمعها (در طول دوره بهره برداري) قرار گيرد :

1- سابقه مدني استفاده كننده و شهر محل استقرار مجتمع ازهمين نظر.

2- گروه درآمدي مصرف كننده ها

3- تعداد واحد مورد استفاده

4- حضور و يا عدم حضور مصرف كننده به هنگام طراحي و ساخت

5- در شرايط عدم شناخت ساكن آتي و يا تغييرات زياد آنها

6- واحدهاي استيجاري بسيار كوچك دوره گذار خانوار كه به وسيله بخش عمومي احداث ميشود.

7- ويژگيهاي عمومي منطقه مورد استقرار ازنظر موقعيت در شهر يا ارتباط با شهر و دسترسي به خدمات و تسهيلات عمومي منطقه.

مشكلات و مسائلي كه در طول روند بهره برداري از مجموعه هاي مسكوني براي ساكنين پيش
مي آيد، فارغ از نقصان مديريت، ضوابط و قوانين نافذ و مدون و ديگر عواملي از اين دست، به شكل ريشه اي تر به عللي بازميگردد كه گاه در مرحله طراحي، ساخت و اجراي بنا قابل پيشگيري بوده و چه بسا رفع كامل آنها مقدور باشد.

لذا جلب توجه و الزام طراحان و سازندگان به رعايت خصوصيات كيفي و بعضا“ كمي استعدادهاي فضايي مشاعات، عناصر و فضاهايي كه فراتر از حيطه خصوصي هر واحد، برحسن همجواري و همسايگي واحدها تاثير مي گذارند، مي تواند بسيار موثر باشد، كه در اين مطالعات آنها را مورد توجه قرار داده ايم و نتايج آن را به عنوان راهنماي طراحان و سازندگان به تفكيك انواع مجتمعهاي مسكوني (به لحاظ درآمد ساكنين و تعداد واحدها) ارائه نموده ايم.

در پي دستيابي به هدف فوق با ارائه تعريفي از فضاهائي كه موجب همگرايي و يا واگرائي ميشوند، دسته فضاها و عناصر را در قالب دو دسته كلي به بحث خواهيم گذارد.

1- فضاهائي كه كاركرد اصلي آنها، به گونه اي است كه ممكن است موجب واگرائي و تشتت بين ساكنين شوند و كاركرد اصلي آنها، در جهت استقلال بخشيدن به واحدها بوده و يا مرتبتهاي فضائي گذار از عرصه عمومي به خصوصي را تعريف و تسهيل مي كنند و همچنين عناصري كه داتا“ تفكيكشان براي هر واحد الزام آور ميباشد.

2- فضاهائي موجب همگرايي هستند كه در جهت همسوكردن روابط واحدها و افزايش حسن همجواري ساكنين واحدهاي همسايه موثر بوده و يا داتا“ عناصر و فعاليتهايي را در خود جاي ميدهند كه مشاركت ساكنين را در بهره برداري از آن الزام آور مي نمايد.