نويسنده : پيمان جنوبي افزايش جمعيت، مهاجرت به شهرها و بالا رفتن تقاضا براي مسکن (نسبت به عرضه آن) در دو دهه گذشته، اکثر شهرهاي بزرگ کشور به ويژه تهران را با چالش مسکن مواجه کرده است. مسکن از نظر اقتصادي و اجتماعي يکي از مشکلا ت جامعه چه در زمان حال و چه در زمان گذشته بوده است و جابجايي هزينه خانوار از خوراکي و بهداشت، مسافرت و تفريحات، پوشاک، تحصيل و غيرو به سمت مسکن، براي نسل آينده مشکلا ت عديده بين نسلي به وجود آورده و خواهد آورد. مشکل کمبود عرضه مسکن بيشتر براي اقشار متوسط و کم درآمد جامعه وجود دارد، به طوري که بر اساس آنچه ملا حظه مي شود، خانوار هاي متوسط ايران بايد بيش از 15 سال درآمد خود را پس انداز کنند تا خانه متوسطي (75 متر) در يکي از شهرهاي بزرگ مثل تهران خريداري نمايند. بازار مسکن در ايران، يک بازار پرنوسان و در عين حال ناکارآمد بوده که عرضه و تقاضا در آن با هم تناسب ندارند. براي مثال، در بخش مسکن کم درآمدها، با کاهش عرضه و افزايش تقاضا مواجه هستيم، در حالي که در بخش بازار مسکن پردرآمدها، افزايش عرضه و کاهش تقاضا وجود دارد. در حال حاضر، 40 درصد از تقاضا در بخش مسکن مربوط به مسکن 50 متري است، در حالي که عرضه اين نوع مسکن تنها 20 درصد عرضه کل مي باشد و گفتني است، بر اساس برآوردهاي به عمل آمده توسط مجلس بالغ بر 250 هزار واحد مسکوني خالي در شهر تهران وجود دارد. بر اساس آمار منتشره توسط مرکز پژوهش هاي مجلس از وضعيت بازار مسکن در ايران، در حال حاضر، کشور با کمبود يک ميليون و ششصد هزار واحد مسکوني مواجه است و اين در حالي است که بيش از 40 هزار هکتار بافت فرسوده بدون احتساب حاشيه نشيني در کشور شناسايي شده است و روند ساخت و ساز واحدهاي مسکوني در مناطق شهري و روستايي و اقدامات و سياست هاي دولت براي افزايش ساخت و سازها نيز تاکنون موثر نبوده است. تعداد خانوارهاي کشور از 12 ميليون و 230 هزار نفر در سال 1375 به 17 ميليون و 596 هزار خانوار در سال 1385 افزايش يافته، همچنين در اين مدت، تعداد واحدهاي مسکوني از 10 ميليون و 800 هزار واحد به 15 ميليون و 256 هزار واحد رسيده است و از حدود 17 ميليون و 596 هزار خانوار کشور حدود 5 ميليون خانوار فاقد مسکن مناسب مي باشند.
بخش خصوصي
آمار فعاليت بخش خصوصي در بخش مسکن حاکي است در سال 1375 حدود 200 هزار واحد مسکوني در کشور ساخته شده است که اين ميزان در سالهاي 81 و 82 به ترتيب به 446 هزار واحد مسکوني و 463 هزار واحد مسکوني افزايش يافته است، ولي در سال 1383 آمار ساخت و ساز کشور کاهش يافته و به رقم 402 هزار واحد مي رسد. در ادامه ساخت و ساز مسکن در سال 1384 با 78 هزار واحد افزايش بر 480 هزار واحد مسکوني و در پايان سال 1385 به 500 هزار واحد مسکوني بالغ گشته است. آمارها حاکي از آن است که قيمت مسکن در کشور از سال 1369 تا 1374 روند ثابتي را طي کرده است، ولي در سال 1374 و 1375 اين روند افزايش داشته و نزديک به شاخص تورم متوقف شده است. بين سالهاي 1376 تا 1379 بار ديگر رکود بر بخش مسکن حاکم گرديده و هر چند قيمت مسکن در اين سالها فاصله قابل توجهي با شاخص تورم پيدا کرده است، از سال 1379 رشد جهشي قيمت آغاز شده و اين بار تا سال 1382 ادامه يافته و قيمت مسکن از شاخص تورم فراتر رفته است. در سال 1383 با اشباع قيمت ها بار ديگر رکود بر بخش مسکن حاکم شده که البته در اوايل سال 1385 نشانه هايي از رونق نسبي در بخش مسکن ديده شد و مي رفت تا خريد و فروش مناسبي را نويد دهد، ولي اين رونق نسبي پس از مدتي موجب افزايش قيمت مسکن و رکود مجدد بازار گرديد.
دوره رونق توليد و رکود بازار
سالهاي 1379 تا ابتداي 1383 طولا ني ترين دوره رونق توليد مسکن در سه دهه گذشته بوده است و در اين دوره ميزان توليد مسکن شهري بخش خصوصي از 304 هزار واحد مسکوني با زيربناي 28 ميليون متر مربع در سال 1378 به رقمي بالغ بر 456 هزار واحد مسکوني با زيربناي 54 ميليون متر مربع بالغ گرديده است. از طرف ديگر رکود معاملا ت مسکن در تهران، از سال 1381 شروع شده و اين رکود به طور عمده در اثر افزايش شديد قيمت ها در سال 1380 و در ادامه آن در سال 1381 روي داده است، که بر اثر آن تقاضاي مسکن به علت کاهش توان مالي خانوارها کاهش يافته است. در واقع در سال 1381 شمار معاملات مسکن در تهران 24 درصد کمتر از سال 1380 بوده و در همين دوره، يعني سال 1380 و نيمه اول سال 1381 به علت افزايش قيمت ها، توليد مسکن در تهران افزايش يافت. سال 1381 يعني دوران اوج ساخت و ساز مسکن براي ساخت 161333 هزار واحد مسکوني پروانه ساخت صادر شد. اما همراه با رکورد معاملات مسکن در نيمه اول سال 1381 و سپس توقف فروش تراکم در تهران در نيمه دوم سال، توليد مسکن تهران با ميزان 21 درصد در سال 1381 نسبت به سال 1380 کاهش يافت. در سال 1381 رکود توليد مسکن در تهران با افزايش توليد در ديگر شهرهاي کشور همراه بوده، به گونه اي که در اين سال توليد مسکن در تمامي مناطق شهري کشور حدود 21 درصد رشد داشته است، اما در سال 1382 با استمرار کاهش توليد مسکن در تهران و اشباع بازار مسکن در شهرهاي بزرگ، توليد کل مناطق شهري حدود 4 درصد کاهش يافت. اين کاهش توليد مسکن در کشور، در نيمه اول سال 1382 به 11 درصد رسيد. با افزايش رشد توليد در تهران در نيمه دوم سال 1383 پيش بيني مي شد که ساخت و ساز مسکن در نقاط شهري کشور در کل اين سال کاهش شديدي نداشته و در حد روند بلند مدت 83 - 1387 تثبيت شود، ليکن شرايط چنانکه مي بينيم اينچنين رقم نخورد و آمار پروانه هاي ساختماني و تعداد واحدهاي تکميل شده، تداوم رکود را نشان مي دهد که با فرآيند افزايش قيمت هاي مسکن و توقف و کاهش فروش تراکم درتهران و از اواخر سال 1381 شروع شده و سپس به ساير شهرهاي کشور نيز تسري پيدا کرده و تا به حال ادامه دارد.
پروانه هاي ساختماني
آمار تعداد پروانه هاي ساختماني کل کشور نشان مي دهد، پروانه هاي ساختماني از 132894 واحد در سال 1377 به 161333 واحد در سال 1381 افزايش يافته و سپس روند نزولي خودرا شروع کرده است، به طوري که تعداد پروانه هاي ساختماني صادر شده کل کشور از 161333 واحد در سال 1381 به ترتيب سال به 148941، 135973، 129795 در سال هاي 1382، 1383 و 1384 تنزل کرده و در ادامه روند نزولي خود به رقم 117115 واحد در پايان سال 1385 نايل آمده و کاملا رکود حاکم در بازار مسکن ايران را نشان مي دهد.
برخي عوامل موثر بر رکود بازار تورم
تورم ناشي از افزايش نامناسب نقدينگي، شايد در اقلام تجاري، مصرفي و غيره به وسيله اهرم هاي مختلف همچون واردات قابل کنترل باشد، اما در کالاهاي غيرمنقول همچون زمين و ساختمان قابل کنترل نبوده و حتي با ورود سرمايه هاي غيرحرفه اي و سرگردان، سوداگري و واسطه گري در اين بخش افزايش مي يابد که در اين صورت زمين و مسکن از يک کالاي مصرفي به يک کالاي سرمايه اي و پربازده تبديل شده است و با تبديل شدن مسکن به يک کالاي سرمايه اي، قيمت ها به راحتي از سوي عرضه کننده افزايش مي يابد و متقاضي نيز به خاطر تقاضاي فوري ناشي از تصور افزايش حتمي و چند باره قيمت در آينده نزديک، به قيمت هاي بالا تن مي دهد.
بيماري هلندي
بيماري هلندي به شکلي خاص از تحولات اقتصادي گويند که بيشتر گريبانگير کشورهائيست که صادرات عمده مواد اوليه دارند. البته اين وضعيت مختص کشورهاي در حال توسعه نبوده و برخي کشورهاي صنعتي جهان نيز بدان دچار شده اند. در اقتصاد ايران، افزايش قيمت نفت و افزايش ميزان صادرات منابع طبيعي ديگر در چند دهه اخير موجب بالا رفتن درآمد ملي و ذخاير ارزي کشور شده است. عمران و بازسازي زيرساخت هاي کشور و برنامه هاي رفاه و تامين اجتماعي پس از جنگ در قالب افزايش مخارج دولت و رشد سرمايه گذاري، منجر به جريان يافتن ارز حاصل از فروش ذخاير به سمت بازار شده و باعث افزايش حجم نقدينگي دردست مردم گرديده است. افزايش نقدينگي، به نوبه خود زمينه ساز ايجاد يک تورم دو رقمي مزمن در کشور گشته و در چنين شرايطي، اصولا مي بايست با کاهش نرخ ارز و رونق واردات روبه رو باشيم، که در اين صورت کالا هاي تجاري که امکان واردات از خارج را دارند، با افزايش قيمت روبه رو نشده و بار تورم به دوش کالا هاي غيرتجاري و غير منقول يا کالا هايي که واردات آنها ممنوع و البته قاچاق آنها غيرممکن است، منتقل خواهد شد. (هر چند به دليل سياست هاي انبساطي و مقررات محدودکننده گمرکي و قوانين وارداتي و حمايتي دولت، بانک مرکزي و وزارت امور اقتصاد و دارايي، در اين بخش نيز اقتصاد ايران معکوس عمل کرده و علي رغم افزايش درآمدهاي ارزي دولت، تمامي کالا هاي تجاري داراي امکان واردات از خارج از کشور نيز مشمول تورم و افزايش قيمت شده اند.) بدين ترتيب بيماري هلندي باعث بروز و انتقال تورم به بازارهايي چون مسکن گرديده است.
ضعف بازارهاي مالي
ضعف بازارهاي مالي کشور، خصوصا بانک مرکزي که همواره قدرت سايه اي در سياست هاي کلا ن اقتصادي ايران و گوش به فرمان بي چون و چراي دولت ها بوده است به همراه عدم توانايي بازار سرمايه براي جذب وجوه نقدي و عدم موفقيت سياست هاي يکسان سازي نرخ ارز به علت سياست هاي انبساطي غيراصولي که جذابيت هاي بورس بازي در بازارهاي ارز را از بين برده است، همه و همه جريان وجوه نقدي در دست بورس بازان و سفته بازان را به سمت ملک و مسکن سرازير کرده است.
رشد جمعيت
رشد سالا نه جمعيت کشور و تغيير الگوي مصرف مردم از عواملي است که کنترل کننده جريان تقاضا در کشور به شمار مي روند. با توجه به اين که بزرگترين گروه سني کشور را جوانان تشکيل مي دهند و با توجه به پيک جمعيت متولدين در سال هاي 60 تا 65، مي شد در سال هاي پاياني دهه کنوني وسال هاي ابتدايي دهه آينده حداکثر تقاضاي مسکن را پيش بيني کرد. هر چند کاهش متوسط نرخ رشد سالا نه جمعيت طي دو دهه اخير مي تواند نقطه اميدي براي آينده دور باشد، اما شرايط بحراني بازار ملک در حال حاضر بسيار نگران کننده است.
سرمايه گذاران غيرحرفه اي
وجود سرمايه گذاران غيرحرفه اي در بازار مسکن باعث مي شود، فعالا ن اين بازار در بعضي موارد عکس العمل هاي غيرعقلا ني از خود نشان دهند. براي مثال در بازار ملک، اگر در دوران رونق بازار باشيم، دلا لا ن و بورس بازان سرمايه هاي خود را واردمي کنند تا از رونق بازار بهره مند شوند، اين امر تقاضاي مسکن را بيشتر کرده و بازارهاي کاذب ايجاد مي کند، به طوري که تورم حالتي فزاينده پيدا مي کند. از طرف ديگر با شروع دوران رکود، سرمايه گذاران و دلا لا ن غيرحرفه اي اقدام به خروج سرمايه از بازار مي کنند، که اين وضعيت رکود بازار را شديدتر مي کند.
سودهاي بالا
سودهاي 150 تا 200 درصدي بازار ملک سرمايه گذاران حرفه اي را وادار مي کند تا سرمايه هاي خود را به اميد کسب سودکلا ن در آينده، حتي سال ها راکد نگه دارند. ولي از قيمت بسيار بالا ي خانه هاي خود، چيزي کم نکنند. اين عملکرد عقلا يي توليدکنندگان باعث ساخت و ساز واحدهاي گران و نگهداري قيمت در سطوح بالا شده است.
افزايش سقف وام ها
افزايش سقف وام هاي خريد خانه نيز عامل ديگري در جهت افزايش خانه ها به شمار مي رود، چرا که بورس بازان به انتظار رونق در آينده، به فعاليت خود ادامه داده و خريداران نيز قدرت مي يابند تا براي قيمت هاي يادشده غيرواقعي موجود، تقاضا به وجود آورند.
تراکم
در کنار عوامل اقتصادي و اجتماعي، مسائلي چون عدم فروش تراکم و محدوديت هاي ساخت و ساز در بعضي مناطق باعث شده که قيمت خانه و ملک در شهر تهران افزايش بيشتري يابد.
بازار اجاره ملک
بازار اجاره ملک رابطه معکوس با ملک دارد. هر چه بازار در شرايط بهتري قرارداشته باشد، اجاره بها کمتر مي شود، اما بالعکس در شرايطي که بازار در شرايط رکود تورمي به سر مي برد، از آنجايي که تقاضا براي خريد مسکن کم است، مالکان اقدام به وضع اجاره بهاي سنگين براي خانه هاي خود مي کنند تا هزينه هاي هنگفت مالي (مثل وام مسکن و غيره) را پوشش دهند.
بازار سرمايه
امروزه در ايجاد يا توسعه فعاليت هاي يک واحد صنعتي، بازرگاني يا مالي، لا زم است عوامل و امکانات پراکنده به نحوي جذب شوند تا در جهت تقويت آن واحد مورد استفاده قرار گيرند. يکي از اين عوامل سرمايه است که بايد به شريان واحدهاي فعال تزريق شود تا امکانات لا زم براي تداوم و توسعه آنها فراهم آيد. با توجه به اين که بازار سرمايه منبع تامين مالي بلند مدت به شمار مي آيد به سادگي مي توان نتيجه گرفت که نبود منابع تامين مالي بلند مدت، بازار سرمايه جامع و کارآمد و کمبود نهادهاي مالي، يکي از مهمترين مشکلا ت در راه توسعه اقتصادي به ويژه بخش صنعت و معدن است. معمولا سرمايه گذاري با هدف کسب نرخ بازده مورد انتظار اتخاذ مي شود و سرمايه گذاران به دنبال به حداقل رساندن انحراف ناکارا از اين نرخ هستند. از اين رو بحث اصلي سرمايه گذار اين است که مجموعه يا سبدي از دارايي هاي قابل سرمايه گذاري را در نظر بگيرد تا ارزش فعلي سود خود را به حداکثر برساند. تنوع سرمايه گذاريها به منظور کاهش ريسک و افزايش بازدهي است، زيرا اساسا تنوع باعث بوجود آوردن سرمايه گذاريهاي کار آمد مي گردد و تغييرات بازدهي را حول بازده مورد انتظار به حداقل مي رساند. طي سال هاي اخير، عدم تمايل به سرمايه گذاري در بخش توليد يکي از مشکلا ت اصلي کشور بوده است، به طوري که باعث، روند نزولي رشد اقتصادي کشور طي سال هاي گذشته شده است. جدا از عدم امنيت سرمايه گذاري در کشور که يک متغيير بسيار مهم در جلب سرمايه گذاريها است، پايين بودن نرخ بازده مورد انتظار سرمايه گذاريها در بخش توليدي نسبت به ديگر فرصت هاي سرمايه گذاري نيز از عوامل مهم است که باعث گرديده تا افراد سرمايه هاي خود را در کارهاي غير توليدي سرمايه گذاري کنند.
شاخص فروش مسکن
شاخص فروش مسکن طي دوره 1369 تا 1375 رشد قابل ملا حظه اي داشته، به طور که اين شاخص از رقم 115 در سال 1370 به 399/4 در پايان سال 1375 و به قيمت ثابت سال 1369 رسيده است. از سال 1373 اين شاخص به دليل اعمال محدوديت هاي ارزي، رشد قابل توجهي داشته، به طوري که طي سال هاي 1373 تا 1375 بالا ترين سودآوري و بازدهي سرمايه گذاري در فروش مسکن و به طور متوسط 65/474 درصد است. که با در نظر گرفتن نرخ متوسط تورم 25/8 درصد سرمايه گذاري در بخش مسکن سود آور بوده است. از سال 1375 تا پايان 1377 با ثبات نسبي قيمت مسکن مواجه بوده ايم و قيمت مسکن حالت ساکن و راکدي را مواجه بوده است. در فاصله سال هاي 1377 تا 1380 بهاي هر متر مربع واحد مسکوني در تهران از رقم 1601000 ريال به 3529000 ريال بالغ گشته و چنان که مي بينيم با نرخ رشد متوسط 30/701 درصدي ساليانه در افزايش بهاي مسکن روبرو مي باشيم. در سال 1381 با حرکت جهشي 48/54 درصدي قيمت هاي مسکن از 3529000 ريال در سال 1380 به رقمي بالغ بر 5242000 ريال در پايان سال 1381 روبرو مي گرديم که اين امر به دليل تغييرات سياست هاي ارزي کشور در اين سال مي باشد. پس از آن يعني از پايان سال 1381 تا اواخر سال 1384 روند صعودي افزايش قيمت مسکن با رشد متوسط سالا نه 10/274 درصدي با نرخي پايين تر از افزايش نرخ تورم به روند صعودي خود ادامه مي دهد. به طوري که بهاي مسکن از رقم 5242000 ريال در سال 1381 به رقمي بالغ بر 000000 7 ريال در هر متر مربع در پايان سال 1384 بالغ مي گردد. اين روند به يک باره و در اواخر سال 1384 در مسير حرکت جهشي و تورم انفجاري بهاي مسکن سوق داده مي شود، به طوري که در خلا ل سال هاي 1384 تا پايان نيمه اول سال 1386 با رشد متوسط ساليانه 52/06 درصدي در قيمت متوسط هر متر مربع مسکن در تهران مواجه مي گرديم و قيمت ها در خلا ل اين سالها از متوسط 000000 7 ريال در سال 1384 براي هر متر مربع واحد مسکوني درتهران به رقمي بالغ بر 16000000 ريال در پايان نيمه اول سال 1386 بالغ مي گردد. البته 36 درصد افزايش بهاي مسکن مربوط به پايان سال 1384 تا انتهاي سال 1385 و 68 درصد آن نيز مربوط به پايان سال 1385 تا پايان نيمه اول سال 1386 مي باشد.
شاخص قيمت سکه
شاخص قيمت يک سکه بهار آزادي (طرح قديم) در بازار نيز در طي سال هاي 1369 تا 1378 داراي نوسان بوده، به طوري که اين شاخص از رقم 98 واحد در سال 1370 به 462/1 واحد در سال 1378 به قيمت ثابت سال 1369 افزايش يافته است. اما بايد توجه داشت اين رشد سالا نه در دروه مورد نظر به طور يکنواخت صعودي نبوده و طي سال هاي 1375 و 1376 نسبت به سال هاي قبل از خود کاهش نشان داده است. نرخ رشد سکه در طي دوره 1369 تا پايان 1377 به طور متوسط ساليانه 20/466 درصد و در دوره 1378 تا پايان سال 1383 از رقم 587193 ريال به رقم 1045629 ريال بالغ گشت که نرخ رشدي بالغ بر متوسط ساليانه 15/475 درصد در طي اين سالها را نشان مي دهد. روند رشدقيمت سکه در طي ساليان بعد يعني انتهاي سال 1383 تا نيمه اول سال 1386، تاثيرات فشارهاي بالا ي افزايش رشد نقدينگي در کل کشور در اين بخش را نيز به وضوح نمايان کرده و بيانگر تاثيرات آن در رشد قيمت سکه از ابتداي سال 1384 از رقمي بالغ بر 1228501 ريال به 000 1720 ريال در پايان نيمه اول سال 1386 با نرخ رشد متوسط ساليانه 20/04 درصدي مي باشد. که البته در سال 1385 به يک بارهاز رقم 1228501 ريال در سال 1384 به رقمي بالغ بر 1820000 ريال در سال 1385 بالغ گرديده، ليکن با دخالت بانک مرکزي مجددا در پايان سال قيمت ها تحت کنترل سياست هاي حمايتي دولت اندکي کاهش يافته است. به طوري که 5/4 درصد از رشد قيمتي در سال 1385 توسط سياست هاي اعمالي دولت تعديل گرديد!
شاخص نرخ ارز
شاخص نرخ ارز در بازار آزاد، در دوره موردنظر داراي رشد صعودي بوده و شاخص از 112/3 در سال 1370 بر قيمت ثابت سال 1369 به 740 در سال 1378 بالغ گرديده است. طي اين دوره شاخص فوق به طور متوسط 25/957 درصد رشد داشته است. همچنين شاخص نرخ ارز در دوره 1372 لغايت 1378 به طور متوسط 29/537 درصد رشد داشته که با توجه به متوسط نرخ تورم 25/8 درصد، بيانگر نرخ بازدهي سرمايه گذاري و سودآوري بالايي است. روند رشد نرخ ارز در بازار آزاد از ابتداي سال 1379 روند نزولي به خود مي گيرد و مي رود که ارزش پول داخلي به سمت تثبيت پيش برود، ليکن چنانکه مي بينيم در سال 1381 دولت با سياست هاي جديد تثبيت و شناورسازي و با مداخله در روند تثبيت قيمت هاي ارز، مجدد حرکت صعودي نرخ ارز رابه سمت کاهش بيشتر ارزش پول داخلي رهنمون مي شود.
بازدهي سرمايه گذاري
بازدهي سرمايه گذاري ديگري که مي توان در نظر گرفت، سرمايه گذاري در اوراق مشارکت و پس انداز است. با توجه به اينکه نقدينگي در کشور در طي سال هاي 1377 تا 1385 بالغ بر 771 درصد رشد داشته است، اما نسبت اسکناس و مسکوک در دست اشخاص و سپرده ها طي سال هاي مذکور بين 45 تا 50 درصد در نوسان بوده، که بيانگر عدم تمايل افراد به پس انداز مي باشد و از دلايل مهم اين عدم تمايل را مي توان به مقايسه نرخ تورم با نرخ بهره پس انداز و اوراق مشارکت، توسط افرادرا عنوان کرد، چرا که طي سال هاي مذکور سپرده گذاشتن پول در بانک منجر به کاهش ارزش واقعي پول مي گرديده است.
خلا صه
از جمله دلا يل موثر بر رکود بازار در مسکن مي توان به نوسانات ادواري اشاره کرده و علت طولا ني شدن رکود اخير بازار مسکن کشور را تغييرات سياسي در سال هاي 1383 و 1384 دانست که باعث يک تعليق رواني در ميان سرمايه گذاران بازار مسکن و در نتيجه خروج سرمايه هاي بخش خصوصي از اين بخش دانست. به موازات و در کنار تقاضاي بالا ي مسکن، نابساماني در بخش هاي ديگر اقتصاد کشور، از جمله افزايش قيمت سکه و ارز، از ديگر موانع موثر بر جذب سرمايه هاي سرگردان رکود بازار مسکن بوده و اين در حالي است که به دليل اين که خريد زمين ريسک کمتري نسبت به ساختمان دارد، سرازير شدن بخشي از سرمايه ها از ساخت و ساز به سمت خريد زمين، به رکود بيشتر بازار مسکن دامن زده است. از اين ميان نبايد تاثير تورم به بازار مسکن را ناديده گرفت، زيرا با تورمي بالغ بر 52 درصد در بازار مسکن، چگونه مي توان انتظار داشت تقاضاي مسکن از طرف طبقات متوسط ضعيف جامعه بر آورده شود. آن چه دامنه افزايش قيمت را در سال هاي پس از 1381 گسترش داد و آهنگ آن را سريعتر کرد، افزايش نقدينگي در نيمه دوم سال 1384 و در طول ساليان اخير است، به عبارت ديگر، در برابر کاهش ساخت و سازها و کاهش عرضه مسکن از ابتداي سال 1381 لغايت پايان سال 1385، تقاضا براي مسکن همچنان به رشد خود ادامه داده و افزايش قيمت ها در تهران ونيز کل مناطق شهري کشور را در برداشته است. به طوري که اين افزايش در نيمه اول سا ل1385 به اوج خود رسيده و تا هم اکنون نيز به رشد تصاعدي خود ادامه داده است. همچنين بررسي ها نشان مي دهد در سالهايي که نرخ سود آوري و بازده سرمايه گذاري در زمينه هاي ارز و مسکن و طلا بالا تر از نرخ تورم بوده است. عملا بازار سرمايه که نقش اوليه آن تبديل پس اندازهاي افراد و واحدهاي تجاري به سرمايه گذاري توسط واحدهاي اقتصادي است، به بازاري ناکارآمد و غير جامع تبديل شده و بالطبع توسعه اقتصادي را نيز با مشکل مواجه ساخته است. از طرف ديگر افزايش تصاعدي حجم نقدينگي در کشور و کاهش روز افزون ارزش پول داخلي در کنار ديگر عوامل و افزايش ريسک سرمايه گذاري در بخش توليد و در نظر گرفته نشدن مزيت هاي نسبي در صنايع کشور که همراه با پراکندگي حمايت هاي مالي دولت بوده است، روند حرکت سرمايه هاي در دست مردم و وام هاي اخذ شده توسط صنايع کشور را به سمت سرمايه گذاري و انباشت سرمايه در بخش هاي مسکن، زمين، سکه و ارز سرعت بخشيده تا از فرآيند سودآوري بالا ي اين بخش ها در جهت افزايش سرمايه هاي انباشته شده استفاده عقلا يي گردد، چرا که سرمايه هميشه راحت ترين راه را براي افزايش خود خواهد يافت. از جمله عواقب حرکت سرمايه در مسيرهاي ذکر شده در اين سالها را مي توان احتکار زمين و مسکن با اميد بر افزايش سرمايه در آتيه نزديک دانست. در واقع افزايش چند درصدي مصالح ساختماني و دسمتزد نيروي کار که بخشي از هزينه هاي ساخت و ساز مسکن در ايران را تشکيل مي دهد درصد کمي از تورم فعلي موجود در مسکن را در بر مي گيرد که حداکثر بالغ بر 15 درصد ارزش ملک مي شود و مابقي آن ارزش افزوده زمين و ملک و موقعيت مکاني و زماني آن مي باشد. موقعيتي که جهت حرکت غلط سرمايه ها در بخش هاي غيرتوليدي صنعتي کشور ايجاد شده، مسيري است که هر عاقل سرمايه داري براي جلوگيري از نابودي سرمايه و حداقل ثابت ماندن آن انتخاب خواهد کرد. در اين ميان اين قشر فقير و متوسط جامعه هستند که بار اشتباهات غلط مديران را مي بايست تحمل کنند، آيا وقت آن نرسيده که پس از دو دهه حمايت از بخش صنعت چند سالي هم، صنعت بار مردم تحت فشار را به دوش بکشد و ديگر بار خود را خود حمل کند و دولت برنامه هاي اقتصادي کلا ن خود را از مسير حمايت هاي غيراصولي به سمت حمايت هاي مردم چرخش دهد. مطمئنا در اين صورت صنايعي که بار مالي خود را بردوش مردم گذارده اند و داراي مزيت نسبي در توليد نيستند خود به خود از گردونه خارج شده و تنها صنايعي که باعث افتخار کشورند در مسير توسعه به کمک دولتمردان خواهند آمد. آيا مشکلا ت اقتصادي ما ريشه در وامهاي پرداختي به سفته بازان اقتصادي فعال در بازار صنعت ندارد، که با نام صنعت وام هاي کلا ن دريافت مي دارند و در زمين و مسکن آن را تدفين مي کنند تا پس از مدتي به عنوان زيرخاکي وعتيقه بابهايي سرسام آور به فروش برسانند؟! آيا صنايعي که توليدات خود را به اين بها و تحت حمايت هاي مالي دولت به خارج از ايران صادر مي کنند و سپس از مبادي ديگر همين صادرات را به داخل عودت مي دهند در مسير تخريب اقتصاد گام برنداشته اند؟
لطفا منتظر باشید ...
