نقدي بر اجراي حق ثبت: - نظری بر مبانی حق الثبت و نقدی بر اجرای آن نسخه متنی

ج) اجماع: گرچه مشروعيت و شايد وجوب (در حد تحمل شهادت) نوشتن و تنظيم سند براي معاملات، از طريق اجماع قابل اثبات است، اما چون موضوع مورد نظر دليل كافي دارد و دليل با اجماع قابل جمع نيست، طبيعتا چنين اجماعي فاقد اصالت خواهد بود(زيرا، اصالت متعلق به دليل است). بنابر اين، پرداختن بدان را مفيد فايده نمي‏داند.

د)عقل: براي اثبات مشروعيت نوشتن از لحاظ عقلي، مي‏توان به سيره عملي عقلا استناد جست. اين سيره در حدي از بداهت است كه مي‏توان آن را موجب قوام نظام اجتماعي دانست. به عنوان مثال اگر وقف‏نامه‏ها تنظيم نمي‏شد، با عنايت به اينكه شهود غالبا بيش از يك نسل نمي‏پايند، انطباق دقايق و ضوابط شهادت بر شهادت (شهيدثاني، 3/159) و اثبات صحّت موقوفات در قرون اوليه اسلامي ممكن نبود. اين حقايق همراه با عوامل تأثير گذار ديگر (مانند كوچ، مرگ، عداوت و ...) و مزاياي محيطي كه سند در آن تنظيم مي‏شود (معمولاً سند در محيطي كاملاً آرام و با صلح و صفا تنظيم مي‏شود، بر خلاف شهادت كه بيشتر در محيط متشنج ادا مي‏گردد)؛ همچنين ميزان اثر گذاري سند و بينه در آيين دادرسي و نهايتا قضاوت اسلامي همه و همه حكايت از مزيت خدشه ناپذير بودن سند بر بينه و عقلاني بودن مباني آن دارد.

با توجه به مطالب مزبور مشروعيت«حق الثبت» و لزوم ارج نهادن به عمل ديگران از نظر فقهي امري مسلم و داراي مباني مستحكم است. نويسندگان قانون مدني اين حقيقت مسلم را در قالب ماده 336 به شرح زير تدوين كرده‏اند:

«هر گاه كسي بر حسب امر ديگر اقدام به عملي نمايد كه عرفا براي آن عمل اجرتي بوده و يا آن شخص عادتا مهياي آن عمل بوده، عامل مستحق اجرت عمل خود خواهد بود، مگر اينكه معلوم شود قصد تبرع داشته است».

اثبات قصد تبرع مذكور را صدر ماده 265 قانون مدني با بيان «هر كس مالي به ديگري بدهد، ظاهر در عدم تبرع است...» به عهده مستفيد از عمل ديگران گذاشته است. البته با اين توجه كه هم دفاتر اسناد رسمي مهياي عمل ثبت هستند، هم عمل ثبت را به دستور مراجعين انجام مي‏دهند و هم عمل ثبت عرفا مستحق اجرت است.

نقدي بر اجراي حق ثبت:

براي ورود به بخش دوم، نظري به آغاز دريافت «حق الثبت» ضروري مي‏نمايد، و از آنجا كه حق‏الثبت جزء و تابع وقوع ثبت است و مبدأ آن اگر متأخر بر ثبت نباشد، حداكثر مي‏تواند مقارن با آن باشد و از طرف ديگر نمي‏توان پيدايش تابع (حق الثبت) را بدون توجه به متبوع (ثبت)، به ويژه با توجه به وجود رابطه جزء وكل فيما بين آنها، مورد بررسي قرار داد، ناچار اشاره گونه‏اي به پيدايش ثبت خواهد شد.

محققين مبدأ ثبت املاك را حدود چهارهزار سال قبل از ميلاد مسيح، همزمان با طراحي ايجاد شهر«دونگي» از توابع سرزمين كلده مي‏دانند. كه نقشه آن در حفاريهاي تلوبه دست آمده است. در ايران نيز داريوش كبير به منظور اخذ ماليات دستور مساحي اراضي مزروعي جمهوريهاي يوناني واقع در آسياي صغير را با قيد مساحت و اضلاع صادر كرد. البته عمل ثبت در ساير كشورها نيز رايج بوده، چنانكه در روم قديم«سرويوس توليوس» قيد حقوق ارتفاقي را نيز بر روش ثبت داريوش افزود و هر چهار سال يك بار در ثبت قبلي تجديد نظر مي‏كرد. «ديوكليسين» نيز با تربيت و استخدام تعدادي مهندس و مسّاح، همه اراضي روم را مساحي و ارزيابي نمود و سند رسمي صادر كرد كه در محاكم معتبر بود. علاوه بر آن ژول سزار و اوكتاد در روم، شلپرينگ در توستوي، شارلماني در فرانسه، گيوم در انگلستان و ... نيز اقدامات مؤثري در ثبت املاك داشته‏اند كه در نهايت منجر به ثبت عمومي شده است (جعفري‏لنگرودي، حقوق ثبت، 7-12؛ شهري، 4-7).

اين نيز قابل استنباط است كه اگر چه عمل ثبت بيشتر براي اخذ ماليات صورت مي‏پذيرفت اما در كنار گسترش فيزيكي، تكامل كيفي نيز داشته‏است و در نهايت به «ثبت عمومي» و «ثبت مالي» تقسيم شده و هر دو هدف مالي و حقوقي را تأمين كرده است(جعفري‏لنگرودي، شهري، همانجاها) كه بيان همه خصوصيات آن در اين مختصر نمي‏گنجد و طالبين را به منابع اصلي و مفصل ارجاع مي‏دهد.

در ايران نيز عمل ثبت با توجه به نشيب و فرازهاي خود ادامه يافت و پس از هخامنشيان ساسانيان نيز اقداماتي داشته‏اند. از جمله قباد علاوه بر مساحي زمينها كه به دستور او شروع شد و پسرش (انوشيروان) كار را تمام كرد، براي ساختن شهرهاي كازرون در فارس و گنجه در قفقاز ابتدا اقدام به تهيه نقشه شهر و تعيين محل خانه‏ها و املاك نمود(جعفري‏لنگرودي، شهري همانجاها؛ لمبتون، 59 زيرنويس).

آغاز ثبت اسناد نيز به خوبي روشن نيست. اما تاريخ از ثبت صورت قراردادها، قباله املاك، صورت خريد و فروش، متن احكام قضايي و ... در حدود 3600 سال قبل از ميلاد مسيح حكايت مي‏كند(ويل دورانت، 1/1580). و اگر حكم دادگاه را ثبت بدانيم بايد از حكم مصادره اموال دادگاه «لاگاش» در 2400 قبل از ميلاد ياد كرد(محمدي، 27). تشكيلات وسيع «اوزوريس» سر سلسله فراعنه مصر براي ثبت اسناد و روابط فرهنگي او با ايلام (ايران قديم)، كلده و آشور مي‏تواند بيانگر رواج ثبت در اين كشور باشد كه حداقل مربوط به حدود سيزده قرن قبل از ميلاد مسيح است(جعفري‏لنگرودي، همانجاها؛ دورانت، 1/188). و بالاخره تدوين كتاب سياست توسط ارسطو در 367 قبل از ميلاد مسيح كه در آن به مقامي براي ثبت قراردادهاي خصوصي و احكام دادگاه‏ها و ....اشاره دارد(محمدي، 124-130) حكايت از رواج ثبت اسناد دارد. در ايران انوشيروان در كنار ثبت املاك، دفاتري نيز مختص به ثبت اسناد و معاملات كه زير نظر قضات اداره مي‏شد و قابل استناد در مراجع قضايي نيز بوده است. اين قبيل اقدامات در دوران امويان، عباسيان، غازان خان مغول، صفويه و قاجاريه نيز تداوم يافته است(جعفري‏لنگرودي، شهري همانجاها). البته در زمان صفويه، صدرات ديوانخانه در اختيار قاضي شرع بود و به امور مختلف مردم مثل معاملات، تنظيم اسناد، عقدنامه‏ها و ... مي‏پرداخت. دفاتر داير در كاروانسراها نيز زير نظر قضات، به امور تجار رسيدگي و در صدي هم به عنوان كاروانسراداري دريافت مي‏كردند. در اواخر سلطنت فتحعلي شاه و اوايل دوران محمد شاه قاجار دفاتري براي ثبت معاملات تجار تأسيس شد. دفاتر شرعيات علماي بزرگ نيز در شهرهاي مهم به ثبت معاملاتي كه در محضر (= حضور) ايشان انجام مي‏شد، مشغول بودند. ولي اسناد اين دفاتر رسمي نبود و شيوه يكساني در نگارش و صدور سند معمول نمي‏شد و حق الثبت نيز تعرفه مشخصي نداشت و بيشتر، خصوصيات و توان طرفين ملاك عمل بود. ولي سرانجام همين محاضر علما بود كه جاي خود را به دفاتر اسناد رسمي داد و «محضر» كه نام اين گونه دفاتر بود در محاورات مردم به دفاتر اسناد رسمي اطلاق شد و هنوز هم كم و بيش در ميان مردم متداول است(جعفري‏لنگرودي، حقوق ثبت، 7-12).