لطفا منتظر باشید ...
مسائل اجاره و سرقفلى
س 1115 ـ 1) اجاره يك ملك به صورت زمان بندى شده به افراد مختلف، بدين صورت كههر كدام، مدّت معيّنى از سال (مثلا يك ماه) آن را در اختيار داشته باشند، چه حكمى
دارد؟
2) آيا فرقى بين اجاره آن به صورت فوق براى يك سال يا بيشتر مثلا تا پانزده سال
وجود دارد؟
3) در مسئله مذكور، آيا فرقى بين وقوع آن با يك عقد اجاره، به طورى كه مثلا يك
عقد اجاره با دوازده مستأجر باشد و هر كدام ماه معيّنى از سال و اجاره هاى متعدّد و
جدا با هر يك از مستأجرهاى ديگر هست يا خير؟
4) آيا مشخص نمودن ايّام استفاده، بدين معنا كه مثلا هفته اوّل فروردين هر سال
باشد، با توجّه به اختلاف مبلغ اجاره با اختلاف ايّام، لازم است يا خير؟
5) تمليك منافع ملك به ترتيب فوق، به صورت صلح منافع، چه حكمى دارد؟
ج 1 ـ با توافق مستأجران در تقدّم و تأخّر، استفاده مانعى ندارد.ج 2 ـ فرق بين اجاره به مدّت يك سال يا ساليان طولانى، اگر معلوم باشد; نيست.ج 3 ـ فرقى بين دو قِسم اجاره نيست; ليكن در صورت اوّل، خود مستأجران منافع را
بين خود تقسيم مى كنند و در صورت دوم، مالك منافع، ملك را به تك تكِ افراد، اجاره
مى دهد; و اگر مستأجر اوّل ملك را به موقع در اختيار مستأجر بعدى قرار نداد، مستأجر
بعدى حقّ فسخ اجاره را دارد.ج 4 ـ اگر زمان استفاده و قيمت اجاره معيّن باشد، به خاطر جلوگيرى از غرر، مانعى
ندارد.ج 5 ـ مانعى ندارد و صحيح است و ناگفته نماند كه جهل به مدّت و غير آن، در صلح
مضر نيست و انجام معامله با صلح، مطابق با احتياط است. 13/6/79
س 1116 ـ اگر عقد اجاره اى ميان دو طرف واقع شود و در آن، مبلغ اجاره ذكر نشود،
بلكه به توافق طرفين، ميزان اجاره، موكول به نظر كارشناس شود، در صورتى كه بعداً
كارشناس، مبلغ اجاره را مثلاً ماهى ده هزار تومان تعيين كند و موجر، به مستأجر
ابلاغ كند و مستأجر هم موافق باشد، آيا عقد مذكور، لازم مى شود يا خير؟ و اگر كسى
زمين مشخّصى را همراه با اعيانى اى اجاره دهد كه بعداً روى آن خواهد ساخت و تمامى
مشخّصات اعيانى را هم ذكر كند، آيا اين اجاره صحيح است يا باطل يا متزلزل؟ و در
صورت بطلان، آيا عقد اجاره كلاًّ باطل مى شود يا فقط نسبت به اعيانى؟ و در صورت
بطلان كلّ عقد، اگر طرفين پس از ساخته شدن اعيانى در طول اين مدّت اِباحه تصرّف در
عوضين كرده باشند، زيرا هيچ كدام از آنها عوض خود را پس نگرفته و عملاً راضى به
تصرّف ديگرى باشد، پس از آن، اگر موجر قرارداد قبلى را فسخ نكند و عملى انجام دهد
كه دالّ بر اقرار عملى به قرارداد قبلى باشد (مانند همان تصرّف در عوض ديگرى به
مقتضاى عقد سابق)، آيا اين عقد در اين زمان لازم مى شود يا خير؟ و اگر در عقد
اجاره، مدّت اجاره مشخّص شود (مثلاً پنج سال)، ولى ابتداى آن متوقّف بر احداث يك
شىء مشخّص باشد كه زمان احداث چنين بناهايى عرفاً مشخّص باشد (مثلاً بگوييم اين
زمين را به شما به مدّت پنج سال اجاره مى دهم، ولى از تاريخ تحويل اين حجره اى كه
دارم روى آن را مى سازم)، آيا چنين عقدى صحيح است يا باطل يا متزلزل؟ در صورتى كه
عقد اجاره اى به دليل نامشخّص بودن مدّت اجاره يا قيمت اجاره، باطل باشد، ولى پس از
مدّتى موجر، قيمت اجاره را مشخّص كند و يا مدّت اجاره را تعيين كند و به مستأجر
كتباً ابلاغ كند، در صورت قبول مستأجر، آيا عقد قبلى تصحيح مى شود و اين ابلاغ به
منزله اقرار عملى به عقد اجاره است يا خير؟ و در صورتى كه خود موجر، اجاره نامه اى
را تنظيم كرده و همه مسائل را در آن ذكر كرده و به امضاى طرفين هم رسيده است و
عوضين هم به طور اجمال، به تصرّف يكديگر درآمده است و پس از مدّتى مشخّص شود كه در
عقد مكتوب، ميزان اجاره به طور مشخّص تعيين نشده است و مستأجر هم مبلغى كلّى در
اختيار موجر گذاشته بوده كه موجر هم در آن تصرّف كرده و مورد اجاره هم به تصرّف
مستأجر در آمده است، حال در صورتى كه مقصّر، خود موجر بوده است و ضرر هم متوجّه
مستأجر شده باشد، اگر فرض كنيم كه مستأجر بگويد كه هر مبلغى را كه تعيين كنيد، من
قبول دارم، در صورتى كه موجر اصل اجاره را منكر نباشد، آيا به بهانه نامشخّص بودن
قيمت اجاره مى تواند عقد را ابطال كند يا خير؟
ج ـ در عقد اجاره، مانند عقد بيع، غرر و جهالت در مدّت و يا مبدأ و يا مال
الاجاره و يا خصوصيّات ديگر كه دخيل در اجرت و منفعت و امور مرغوبه در اجاره باشد،
موجب بطلان آن مى گردد و تعيين مجهول در زمان بعد و رضايت به آن، موجب صحّت نمى
گردد و اين گونه رضايت ها و ابلاغ ها و تعيين ها، انشاى عقد محسوب نشده، و به هر
حال، عقد اجاره كه باطل باشد، استفاده كننده از عين، يعنى مستأجر، بدهكار اجرت
المثل است، و ناگفته نماند هر ضررى را كه شخصى متوجّه شخص ديگر نمايد، از باب
اقوائيّت، سبب از مباشر، ضامن آن خسارت است. 3/10/77
س 1117 ـ ماشين هاى بين شهرى، كرايه مقصد را از مسافر دريافت مى كنند و بعضى
مواقع، مسافر در بين راه، پياده مى شود و راننده به جاى آن مسافر پياده شده، مسافر
ديگرى سوار مى كند و از او كرايه مى گيرد اگر راننده يقين نداشته باشد كه مسافرى كه
پياده شده، راضى است كه جاى او را به كس ديگرى بفروشند، از نظر شرعى چه حكمى دارد؟
ج ـ مانعى ندارد و جايز است و مسافر قبلى تا مقصدش زيادتر حق نداشته است.
27/7/78
س 1118 ـ اين جانب خانه ام را به ماهى 1600 تومان كرايه و دويست هزار تومان قرض
الحسنه، به مدّت يك سال اجاره داده ام، ولى مستأجر، چهار ماه مانده به پايان يك
سال، خانه را تخليه كرده و بعد از آن، در ظرف چهار ماه، خانه خالى مانده است. آيا
مستأجر مى تواند اجاره آن چهار ماه را به من نپردازد؟ و آيا مى توانم كرايه چهار
ماه را از پول قرض الحسنه وديعه او برداشت كنم؟ ضمناً هيچ شرط فسخى هم در ضمن اجاره
براى طرفين در كار نبوده است؟
ج ـ از قضيه شخصيه اطّلاع ندارم; ليكن در صورتى كه چيزى به شخص، طبق موازين،
اجاره داده شده، موجر مستحقّ تمام مبلغ اجاره است، اگرچه مستأجر از آن عين در تمام
زمان اجاره يا مقدارى از آن هيچ گونه استفاده نكند، چون عقد اجاره، از عقود لازمه
است، مگر آن كه در حين عقد اجاره مثلاً خيار فسخ، قرارداده باشند. 29/5/78
س 1119 ـ خانه اى را كه اجاره كرده ايم، اگر ميخى براى آويزان كردن تابلو به
ديوار بكوبيم، آيا جايز است يا خير؟ و اگر خسارت به در و ديوارش وارد كنيم،
حكمش چيست؟
ج ـ جايز نيست و بايد رضايت مالك جلب شود، مگر آن كه تصرّف ناچيز باشد و عرف و
عادت بر انجام آن باشد به نحوى كه مالك متوجّه است و رضايت به آنها داشته است.
15/11/77
س 1120 ـ چنانچه محلّى به صورت اجاره به شخص يا اشخاصى واگذار شود و مستأجر در
موعد مقرّر، از تخليه محلّ مورد نظر، خوددارى كند و همچنان با وجود عدم رضايت موجر،
به كسب و كار يا سكونت خود ادامه دهد،
1) درآمد حاصله از اين محل و يا سكونت در آن و اقامه نماز و روزه از لحاظ شرع چه
حكمى دارد؟
2) با توجّه به مطلب فوق، افراد ديگرى كه در جريان عدم رضايت مالك محلّ مذكور
هستند تكليف مراودات كارى و تجارى شان كه در ارتباط با همين محل نيز هست، چگونه
است؟
ج 1 ـ مدّت اجاره كه به سر رسيد، حرام است بدون اجازه صاحب محل در آن جا اقامت
كنند و نماز در آن جا باطل است و اگر تخليه نكنند، غاصب و ضامن محل و ضامن مثلِ مال
الاجاره آن هستند و اگر درآمد حاصل، مال الاجاره باشد، مال صاحب ملك است.ج 2 ـ اگر مراودات آنها موجب تصرّف در ملك غير بدون رضايت مالك باشد، جايز نيست.
11/11/78
س 1121 ـ چنانچه مستأجر مذكور در سؤال قبل، جهت تخليه محل، وجهى از مالك خواستار
شود، و موجر هم به ناچار و بدون رضايتْ اين وجه را بپردازد، صورت شرعى اين پول جهت
آن مستأجر چيست؟
ج ـ براى مستأجر به هيچ وجه شرعاً حقّى نيست; چه مدّت اجاره كوتاه باشد يا
طولانى، و چه بودن آنها در مدّت اجاره، موجب زيادت ارزش محل شده باشد يا نه، و چه
بيرون رفتن از محل موجب نقص در تجارتشان باشد; و ناگفته نماند كه آنچه مرقوم شد،
بيان حكم كلّى مسائل است. 11/11/78
س 1122 ـ شخصى از ايران چند قطعه زمين خود در افغانستان را توسط نامه به چند نفر
از اقارب خود واگذار كرده كه هر كدامشان توانايى دارند، تحويل بگيرند و در سال،
اجاره پرداخت كنند و اگر نمى توانند به كس ديگرى به صورت اجاره واگذار كنند. آنها
هم زمين ها را به يك نفر اجاره داده اند و هيچ سندى دريافت نكرده اند و شخص گيرنده
زمين هم گفته كه زمين را به طور مساوى كشت و برداشت مى كند. مالك زمين به اين سهم
مساوى راضى نيست. آيا او مى تواند ادّعا كند؟ اگر ادّعا كند، نسبت به چه كسى بايد
مدّعى شود؟ نسبت به گيرندگان زمين يا به اقارب خود كه زمين را بدون مدرك شرعى به
دست فرد ديگرى داده اند؟
ج ـ از ظاهر سؤال استفاده مى شود كه صاحب زمين، اقارب خود را وكيل كرده است و
آنچه وُكلا انجام داده اند، صحيح است، چون خود موكّل، مال الاجاره را معلوم نكرده و
به وكيل واگذار نموده و موكّل، فقط مى تواند وكالت اقارب را باطل نمايد. 29/1/79
س 1123 ـ 1) قطعه زمينى مشتمل بر علفزار، اشجار، مزرعه و غير مزرعه را در
پاكستان براى مدت 500 سال اجاره داده اند و اين اقرارنامه، طبق شرع مقدّس اسلام و
قانون دولت پاكستان نوشته شده است و موجر، مدّت اجاره و مقدار اجاره را مشخّص كرده
و زمين مزرعه و غيرمزرعه و غيرآباد را اگر مستأجر آباد كند، بر آن اجاره ندارد; ولى
آن زمين و اشجار بين مالك و مستأجر، برابر تقسيم مى شود و احياناً اگر مستأجر خواست
آن جا را ترك كند، سهم خودش را به مالك زمين بفروشد. الآن موجر فوت كرده، ولى بيوه
ايشان ادّعا كرده كه يا اجاره را اضافه كند يا زمين برگردانده شود. حال آيا مدّت
اجاره پس از فوت موجر به مدّت پانصد سال، ادامه خواهد يافت يا نه؟
2) آيا وارث، حق دارد اجاره خود را اضافه كند يا زمين را پس بگيرد؟
ج 1 ـ اجاره از عقود لازمه است تا انقضاى مدّت، اجاره به حال خود، باقى است.
آرى، اگر امثال اين گونه اجاره ها را مالك در حال بيمارى متّصل به موت انجام دهد و
در زمان بيمارى، به پانصد سال اجاره بدهد، بحث منجزّات مريض مطرح مى شود، هر چند به
نظر اين جانب، منجّزات مريض هم از اصل مال است و اجاره، صحيح است.ج 2 ـ چون اجاره از عقود لازمه است، با فوت موجر يا مستأجر، باطل نمى شود و
ورّاث، حقّ پس گرفتن عين مستأجره را ندارند، مگر آن كه در عقد اجاره، شرط اضافه
نمودن در حدّ معلوم و معيّن، ذكر شده باشد. 16/11/78
س 1124 ـ آيا اجاره دادن طلا كه در بازار، باب شده است، صحيح است يا خير؟
ج ـ اجاره دادن سكّه به نحو متعارف، باطل است، چون در اجاره شرط است كه عين
مستأجره با فرض انتفاع از آن باقى بماند و بعد عين آن مسترد شود و در اجاره سكّه به
نحو مرقوم، عين آن از بين مى رود; يعنى مغازه دار براى نفع بردن، آنها را مى فروشد
و روى آنها معامله مى نمايد. 14/8/79
