لطفا منتظر باشید ...
شرط در معامله و خيار تخلّف از شرط
(س 1043) آيه شريفه «يا ايها الذين آمنوا اوفوا بالعقود» آيا دلالت بر اين معنادارد كه مسلمانان به تمام عهد و پيمانهايى كه منعقد مى كنند، بايد وفادار باشند؟
اگر شخصى در مقابل ديگرى قراردادى تنظيم كند و خود را متعهد كند كه در روز معيّن با
دريافت ثمن معيّن و با شرايط خاص، خانه خود را به ديگرى بفروشد و خريدار تعهد كند
كه در همان روز با پرداخت همان ثمن، خانه را خريدارى نمايد، آيا چنين تعهدى لازم
الوفاست يا خير؟ اگر لازم الوفا نيست، آيا مسلمانى كه به پيمان خود عمل نكرده،
مرتكب معصيت شده يا خير؟ و چنانچه مرتكب معصيت نشده است، دولت اسلامى به چه نحو مى
تواند عمل كند تا هم پيمانها در جامعه اسلامى مورد عمل قرار گيرد، و هم از ارتكاب
معاصى جلوگيرى شود؟
ج ـ آنچه در سؤال آمده، مقاوله و مواعده بر بيع و شراء است، نه خود بيع و عقد آن
و لذا لازم الوفا نيست; ليكن وفا، نيكو و مرغوب و مطلوب است و عمل به وعده و وفا به
آن، نشانه ايمان است و آيه شريفه مربوط به عقود و قراردادهايى مى باشد كه مُتضمّن
ادا و الزام به ردّ و بدل مال يا حقّى است، نه محض قول و قرار. آرى، در امثال
قراردادهاى مذكور در سؤال، اگر در ضمن عقدى به عنوان شرط باشد، عمل به آن از باب
وجوب وفاى به شرط، لازم و واجب است. و آنچه كه مربوط به دولت است با قطع نظر از
اينكه وظايف دولت با قانون معلوم مى شود و قانون بايد معيّن نمايد، راه حل همان است
كه در فوق اشاره شد، يعنى در ضمن عقدى، مثل اجاره يا بيع از عقود لازم، شرط نمايند
و امروز هم قولنامه ها معمولاً در بنگاههاى معاملاتى به عنوان بيع و شراء انجام مى
شود، ليكن شرايط بيع بايد مراعات شود. 28/3/71
(س 1044) دو نفر معامله اى انجام داده اند و در ضمن معامله، خيار فسخ گذاشته
اند; امّا براى خيار فسخ، مدت تعيين نشده است و طرفين با همديگر توافق نموده اند كه
هيچ كدام حقّ عدول از معامله را ندارند و چنانچه خريدار پس از امضاى اين قرارداد،
از انجام معامله انصراف حاصل نمايد، حقّ مطالبه مبلغ يك ميليون تومان بيعانه خود را
ندارد و چنانچه فروشنده پس از امضاى قرارداد، از انجام معامله انصراف حاصل نمايد،
علاوه بر استرداد مبلغ يك ميليون تومان بيعانه، مبلغ سيصد هزار تومان به عنوان ضرر
و زيان به خريدار بپردازد. استدعا دارد مرقوم فرماييد در صورتى كه در خيار فسخ، مدت
تعيين نشده باشد، به صورتى كه به عرض رسيد، اين معامله صحيح است يا خير؟
ج ـ شرط خيار بدون مدت در بيع، چون موجب جهل و غرر در عوضين است، سبب بطلان
معامله است و برگشت جهل، در شرط به جهل مطلق است; امّا اگر در قرارداد و قولنامه ها
به نحوى مدت شرط خيار فسخ معلوم گردد كه از جهل مطلق خارج شود، شرط و عقد هر دو
صحيح است; مثلاً اگر تنظيم زمان سند رسمى كه آخرين مدت آن معيّن شده باشد، به نظر
مى رسد كه شرط حقّ فسخ و ضرر و زيان مدت دار و معلوم است، چون روشن است كه حقّ فسخ،
بعد از تنظيم سند رسمى قرار داده نمى شود و ناظر به قبل از زمان تنظيم سند است.
28/8/71
(س 1045) فردى قطعه زمينى را براى ساختمان دانشگاه خريدارى مى كند، فروشنده نيز
به تقاضاى خريدار براى شركت در اين امر خير، دو بار براى خريدار، تخفيف قائل مى
شود، ولى خريدار على رغم آنكه هنگام معامله شرط نموده كه زمين را براى ساختمان
دانشگاه مورد استفاده قرار دهد، پس از معامله از تصميم و شرط خود صرف نظر نموده و
زمين را به منظور خانه سازى، قطعه بندى كرده و به چند برابر قيمت به افرادى فروخته
است. آيا فروشنده اكنون مى تواند معامله را فسخ نمايد يا خير؟ در صورت فسخ معامله،
خسارتى كه خريداران زمين جهت خانه سازى متحمّل خواهند شد، به ذمّه چه كسى خواهد
بود؟
ج ـ دواعى و اغراض در خريد و فروش، اگر به صورت شرط ضمن عقد لازم باشد، چه به
صورت ذكر در عقد و يا بناءً بر آن، لزوم وفا دارد و تخلّفش موجب خيار فسخ است; و
امّا اگر چنين نباشد، چون شرط نشده، موجب خيار فسخ نمى شود و به هر حال ضررهايى كه
افراد متحمّل مى شوند به عهده كسى است كه دانسته يا ندانسته سبب ضرر شده، نه كسى كه
براى گرفتن حقّش معامله را فسخ مى كند. 30/1/75
(س 1046) بين فروشنده و خريدار طبق توافق نامه، قراردادى تنظيم شده است كه
فروشنده متعهّد شده، در هنگام تنظيم سند جهت انتقال، هيچ گونه ادعايى نداشته باشد.
اينك هنگام تنظيم سند، فروشنده مدعى مبلغى است، با توجه به اينكه كليه مطالبات را
قبلاً دريافت نموده و طلبى ندارد. آيا مبلغ مذكور براى امضاى سند، شرعى است يا خير؟
ج ـ اگر فروشنده و خريدار در موقع مبايعه و معامله، قرارشان بر اين بوده كه در
هنگام تنظيم سند، بايع مطالبه وجهى ننمايد، بايع حقّ دريافت وجه و مبلغى ندارد و
نبايد وجهى بگيرد. 8/8/70
(س 1047) در قراردادهايى كه امروزه مرسوم شده است، مبلغى را به عنوان پشيمانى يا
وجه التزام در ضمن عقد شرط مى كنند. آيا اخذ اين وجه از نظر شرعى حلال است يا خير؟
به چه صورت بايد عمل شود؟
ج ـ اين گونه شرطها در حقيقت همان جبران خسارت است و يا براى محكم تر نمودن عقد
است، و داراى غرض عقلايى است، چون خلاف شرع و خلاف مقتضاى عقد نيست، در نتيجه صحيح
و لازم الوفاست. 21/10/74
(س 1048) آيا شرط اسقاط ضمان درك، توسط متعاملين صحيح است؟ در صورت درج چنين
شرطى در معامله آيا ضمان فروشنده نسبت به برگرداندن ثمن و خسارات وارده بر مشترى
جاهل در صورت مستحق للغير در آمدن مبيع از بين مى رود؟
ج ـ چنين شرطى چون ظاهراً به ابراء ذمّه از درك و خسارت برمى گردد، مانعى ندارد.
17/6/75
(س 1049) در صحّت بيع شرط، پس از انقضاى مدت شرط شده، آيا قبض و اقباض و تصرّف
مشترى در مبيع، شرط است؟ و در صورت نبودن اين دو امر، آيا معامله باطل است؟
ج ـ پس از مدت شرط شده، معامله لازم است، و قبض و اقباض يا تصرّف مشترى، شرط
نيست. 21/12/69
(س 1050) اين جانب منزل خود را به مبلغ دويست هزار تومان و به مدت دو سال با يك
نفر، بيع شرط كردم، مشروط بر اينكه بعد از اتمام مدت قرارداد، پول را پرداخت كنم و
منزل را تحويل بگيرم، ولى بعد از گذشت يك سال از قرارداد، مشترى تقاضاى صد هزار
تومان، يعنى نصف ثمن را كرد و بنده هم مبلغ درخواست شده را با رضايت كامل به ايشان
پرداخت نمودم. اكنون بعد از گذشت مدتى، مشترى ادعاى لزوم بيع نسبت به كل را دارد،
در حالى كه نصف ثمن پرداخت شده، حدود پنج سال نزد مشترى باقى مانده و در آن پول
تصرّف كرده است. آيا مشترى قبل از اتمام مدت قرارداد، حقّ مطالبه نصف يا كل ثمن را
داشته است يا نه؟ و اگر نداشته و طلب كرده و بايع هم پرداخت نموده، آيا اين عمل
دليل بر فسخ است يا اينكه فسخ بايد با لفظ خاص انجام بگيرد؟ و آيا دلالت بر فسخ كل
دارد يا بعض، و پولى كه تا هنگام تخليه منزل نزد بايع مانده، آيا نزد او امانت است؟
و اگر بايع تا مدت معيّن نتوانست باقى پول را پرداخت كند، آيا معامله نسبت به نصف
لازم مى گردد يا خير؟
ج ـ ظاهراً پيشنهاد مشترى به ردّ نصف پول داده شده، قبل از رسيدن زمان خيار، و
قبول بايع، به طور كلّى فسخ بيعِ شرط قبلى است; و رضايت به بيع شرط در نصف مدت به
نصف ثمن، بيع ديگرى است كه محتاج به انشاى مجدّد است كه آن هم تحقّق پيدا نكرده، و
اگر بگوييم انشا با معاطات بوده، حداقل، شرط انشا نداشته است «ما قصد لم ينشأ
و ما انشأ لم يقع»، پس بيع دوم، باطل است و پول، نزد بايع امانت است و تصرّف وى در
آن جايز و خانه نيز در زمان ردّ نصف ثمن، ملك بايع شده است. 15/9/71
(س 1051) طبق قولنامه اى كه در بنگاه تنظيم شده، معامله اى انجام گرفته و
در بند شش آن آمده است: «معامله انجام شده قطعى است، كليه خيارات حتّى خيار غبن از
طرفين ساقط گرديد، و در ضمن شروط آمده كه در تاريخ معيّنى همراه با تنظيم سند در
محضر، مبلغ يك ميليون و يكصد و پنجاه هزار تومان باقى مانده، به فروشنده پرداخت
خواهد شد». پس از مدتى خريدار تقاضاى تنظيم سند مى نمايد و فروشنده ادعا مى كند كه
چون خريدار در وقت معيّن مبلغ مذكور را نپرداخته است، لذا ايشان معامله را فسخ كرده
است و خريدار مدعى است كه حقّ خيار ساقط شده است و نيز پس از انقضاى مدت، از
فروشنده ده روز مهلت خواسته و او هم مهلت داده است، و در ظرف اين مدت پول را آماده
كرده و به رابط فروشنده هم ابلاغ كرده، ولى فروشنده به مسافرت رفته و به وى دسترسى
نداشته است. فروشنده ادعا مى كند كه چون شروط ديگر پس از ذكر اسقاط حقّ فسخ نوشته
شده است، لذا خيار شرط مستثنى است و اسقاط نشده است، به علاوه جريان مهلت را اگر هم
بوده فراموش كرده، و بر فرض صحّت آن و پس از انقضاى ده روز ديگر هم باز خريدار مبلغ
مذكور را نپرداخته است، بنابراين، او نيز معامله را فسخ كرده است، با اين توضيحات
بفرماييد آيا اسقاط حق به شرح مذكور، شامل حال خيار شرط هم مى شود و يا اينكه به
علّت تأخير ذكر مستثنى است؟ و در صورت دوم آيا با دادن مهلت ده روز پس از انقضا،
حقّ خيار شرط ساقط مى شود يا نه؟ و در صورت عدم سقوط، خريدار مدعى است كه در ضمن
مهلت مذكور پول را آماده كرده و فروشنده منكر آن شده است و بلكه منكر مهلت مى باشد.
اگر مدّعى، بيّنه نداشته باشد، آيا براى منكر قَسم لازم است يا نه؟
ج ـ در مورد سؤال كه مقدارى از ثمن نسيه و مدت هم معلوم بوده است، هر چند سببيّت
تأخير در اداى نسيه، براى خيار فسخ از باب تخلّف شرط، محلِ اختلاف است و براى عدمش
هم به اينكه نسيه ركن عقد است، نه شرط اضافه، استدلال فرموده اند و بين تأخير در
اداى آن و تأخير در اداى شرط تأخير در نقد قائل به فرق شده اند، و مسئله محتاج به
تأمّل است، ليكن در امثال مورد به هرحال شرط ديگرى وجود دارد، و آن حضور طرفين در
محضر و تنظيم سند است، اين شرط هرچند براى پرداخت پول بوده، ولى تخلّف از اين شرط
مثل بقيّه شروط موجب خيار فسخ است. و بناءً على هذا، پاسخ جهت دوم سؤال روشن مى
شود، چون واضح است كه ذكر شرط بعد از قرار اسقاط خيار بوده و آن اسقاط ناظر به
خياراتى است كه به سبب عقد مى آيد، مثل خيار غبن و عيب... و يا خيارات ديگرى كه
قبلاً به آن اشاره شده باشد نه خيار مذكور كه سبب آن بعد آمده و شايد طرفين متوجه
سببيّت آن نبوده، چه رسد كه قبلاً اسقاط نموده باشند، امّا نسبت به مهلت ده روز،
چون امهال وعده بر عدم استفاده از حق در آن مدت است و ارفاق به طرف، نه اسقاط، لذا
حقّ خيار به قدرت خود باقى است و مدّعى سقوط خيار، به هر حال بايد سبب سقوط را
اثبات نمايد و حرفش خلاف استصحاب و اصل است، و ديگرى منكر است و حرفش مطابق با اصل
است، و حسب موازين «البيّنة على المدّعى واليمين على من انكر» عمل مى شود.
19/3/76
(س 1052) يك قطعه زمين كشاورزى كه با شريكى مورد معامله قرار گرفته و مشاراليه
با خدعه، سهم شركاى خود را خريدارى نموده، مبنى بر اينكه قرار بوده، سهم هر يك از
شركا را در مدت سه ماه بپردازد، ولى پس از گذشت يك سال، از پرداخت وجه آن سرپيچى مى
كند. با زحمت فراوان توانستيم مقدارى از آن را وصول كنيم، ولى باقى مانده آن را نمى
پردازد. آيا مى توانيم از نظر شرعى و قانونى معامله را فسخ كنيم؟ در صورت جواز فسخ
و غيره، آيا مى توان ادعاى خسارت نمود؟
ج ـ به خاطر تخلّف از شرط، حقّ فسخ براى مشروط له هست; و در صورت فسخ، نمى توان
ادعاى خسارت نمود، چون منافع تا قبل از فسخ از ملك خودش بوده است، بنابراين، در
هنگام عقد و قرارداد، مى توان شرط خسارت نمود و لازم الاتباع است. 29/3/70
(س 1053) كسى كه سرقفلى مغازه اى را مى فروشد و در قرارداد هم شرط مى كند كه
بدون اطّلاع مالكِ اصلى حقّ واگذار نمودن به غير را ندارد. حال اگر خريدار بدون
اجازه مالك، ملك را معامله نمايد، آيا معامله او صحيح است؟
ج ـ معامله صحيح است، ليكن فروشنده اولى به عنوان تخلّف خريدار از شرط، مى تواند
اصل فروش اول را به هم بزند و معامله را به عنوان خيار شرط، فسخ نمايد.
27/5/69
(س 1054) بنده با يك شخص ديگرى به صورت شراكت يك قطعه زمين ديم را خريدارى
كرديم. پس از فوت او، سهم زمين ايشان به دو نفر منتقل شد. شركاى جديد، سهم مالكيت
خود را طى قولنامه اى به اين جانب فروختند و مبلغ چهارصد هزار تومان نقد دريافت
كردند و باقى مانده را به صورت چك، تا هنگام انتقال سند، نزد شخصى امين، به امانت
گذاشتيم. بعد از مدتى آنان گفتند پشيمان شده اند و انتقال سند برايشان ممكن نيست، و
اين در حالى است كه هنوز پول دريافتى را به بنده مسترد نكرده اند و چكهاى امانتى
نزد امانتدار موجود است. آيا اين معامله فسخ شده است يا نه؟
ج ـ چون فسخ معامله ظاهراً مشروط به برگرداندن پول پرداخت شده بوده و با فرض
اينكه پول را برنگردانيده اند، در اين صورت، فسخ محقّق نشده و زمين در تملّك خريدار
است و معامله اى كه به طور صحيح انجام گرفته، به قوّت خود باقى است.
22/11/74
