لطفا منتظر باشید ...
مسائل اجاره و سرقفلى
(س 1104) ملكى را در جوار يك مسجد اجاره نموده و در آن مدرسه اى تأسيس كردم. پساز مدتى كه اين مدرسه احداث و راه اندازى شد، متوجه شدم كه موجران، صاحبان اصلى
نيستند، بلكه افراد ديگرى كه سند داشتند صاحبان اصلى ملك فوق هستند. با اين توضيحات
بفرماييد اصل اجاره بها به كدام طرف (موجر يا صاحبان سند) قابل پرداخت است؟ و در
صورت قابل پرداخت بودن به صاحبان سند، آيا اجاره بهاى پرداختى طى چند ماه گذشته،
قابل استرداد از موجر است يا خير؟
ج ـ اجرت را بايد به كسى پرداخت كه مالكيت و صاحب اختيار بودنش محرز باشد، و اگر
مالكيت هيچ يك از صاحب سند و موجر و صاحب اختيار بودن معلوم نشود، بايد با مراجعه
به محاكم قانونى حسبِ حكم آنها عمل شود، و در اين جهت فرقى بين اجرت پرداخت شده و
اجرتهاى فعلى نيست. 6/7/75
(س 1105) موجر هنگام عقد قرارداد اجاره بيمار بوده و چيزى از مفاد قرارداد را
نشنيده و براى او قرائت نكرده اند; ولى قرارداد را امضا كرده است. ايشان در قرارداد
قبلى مدت اجاره را يك سال قيد مى كرده ولى در قرارداد جديد، مدت اجاره دو سال قيد
شده است. آيا پس از بهبود يافتن، موجر مى تواند به مدت اجاره اعتراض نمايد و
يا پس از يك سال اجاره بهاى خانه اش را بالا ببرد؟
ج ـ قراردادى را كه موجر امضا كرده، اگر عاقل و به هوش بوده، امضاى او نافذ است
و بايد به آن قرارداد عمل شود. 26/8/75
(س 1106) مبلغ سيصد هزار تومان به عنوان سرمايه به يكى از فرزندانم دادم كه در
مغازه ام كار كند و ماهيانه سه هزار تومان حقوق بگيرد. بعد از مدتى به دلايلى مغازه
و سرمايه را به يكى ديگر از فرزندانم واگذار كردم كه كار كند و ماهيانه مبلغ بيست
هزار تومان به عنوان حقوق برداشت كند. در طى اين مدت خودم نيز مبلغ پنج ميليون
تومان پول برداشت كرده ام. اكنون وى مى گويد فقط سيصد هزار تومان نزد بنده داريد و
پنج ميليون هم برداشت كرده ايد و ديگر حقّى از سرمايه و مغازه نداريد. لطفاً حكم
مسئله را بيان فرماييد.ج ـ هر قراردادى كه به صورت اجاره بين افراد مقرّر مى گردد، اجير بيش از اجرت
معيّن شده، گرچه فرزند هم باشد، حق ندارد; و اگر فقط اجازه كار داده شود، كارگر
مستحقّ اجرت المثل است و بايد توجه داشت كه برداشت صاحب سرمايه و مغازه از محلِ
كار، كه برداشت از ملك خودش است، باعث سقوط حق نمى گردد. 1/9/75
(س 1107) اگر مستأجر پس از سر آمدن مهلت اجاره، بدون رضايت مالك در مغازه يا
ساختمان مسكونى تصرّف نمايد (با توجه به اينكه در قانون مدنى نظام اسلامى اگر موجر
نياز شخصى نداشته باشد، حق را به مستأجر مى دهند، گرچه مالك رضايت نداشته باشد)، چه
حكمى دارد؟
ج ـ مدت اجاره كه تمام شد، اجاره او هم تمام مى شود و تصرّف مستأجر با عدم رضايت
مالك عدوانى است; ليكن مقرّرات خاص، اگر مطابق با موازين شرع باشد، متّبع است.
21/1/75
(س 1108) اين جانب در مالكيت يك خودرو با شخصى شريك هستم، و بابت شراكت سه دانگ
ماشين، بايد ماهيانه مبلغ سيزده هزار تومان اجاره بپردازم، به قرارى كه شريك در هيچ
خرج و دخل ماشين دخالتى نداشته باشد. بنده يك ماه قبل از فسخ قرارداد، دو حلقه
لاستيك خريدم و تا يك سال ديگر سهميه به ماشين ما تعلّق نمى گيرد. آيا شريك بنده در
سود دو حلقه لاستيك سهيم است يا خير؟
ج ـ اگر سودى كه در قرارداد آمده ـ كه از براى مستأجر باشد ـ شامل اين گونه
سودها هم بشود و از نظر ماشين داران و اجاره دهندگان هم چنين باشد، سود لاستيك
خريدارى شده كه با پول مستأجر بوده و قبل از فسخ تحويل گرفته، از آن مستأجر است;
وگرنه براى هر دو شريك است. 11/11/74
(س 1109) در روستاى ما زمينهاى موقوفه اى وجود دارد كه هر قطعه توسط مستأجرى كشت
مى شود و مبلغ معيّنى به صورت مال الاجاره به متولّى مسجد يا حسينيه مى پردازد. در
گذشته قسمتى از زمينها زير كشت مى رفت و قسمتى هم به صورت آيش گذاشته مى شد. امّا
امروزه با استفاده از وسايل مكانيزه و ايجاد استخرها و آبگيرها و نهرها هر ساله همه
زمينها كشت مى گردد. با اين توضيحات بفرماييد مال الاجاره اين گونه زمينها را بايد
بر طبق عرف محل پرداخت يا به گونه اى ديگر تعيين شود؟ از آنجا كه فراهم كردن
امكانات جهت كشت بهتر و بهره بردارى بيشتر نيازمند مخارجى است و در هر منطقه صاحبان
زمينها به حسب زمين، اين مخارج را بين خودشان تقسيم مى كنند، در مورد زمينهاى
اوقافى، مخارج به عهده كيست؟ در اين گونه زمينها، چه نوع اجاره اى بهتر و مناسب تر
است؟
ج ـ با توجه به اينكه مخارج فراهم آوردن امكانات به عهده مستأجر است و صاحب زمين
هزينه اى را نمى پردازد، مستأجر بايستى آنچه را عرف محل و نظر كارشناس تعيين مى
كند، به عنوان اجاره بپردازد; و چنانچه متولّى حاضر به پرداخت مخارج باشد، باز
معيار عرف محل است، به هر حال چون زمين هر سال كشت مى شود، اجاره با نظر عرف محل و
با توجه به خصوصيات مخارج فراهم آوردن امكانات، تعيين شده و بايد پرداخت گردد.
18/12/72
(س 1110) خانه اى را به منظور برگزارى كلاس آموزش قرآن به مدت يك سال از شخصى
اجاره نموديم، ولى موجر بعد از گذشت هشت ماه اعلام كرد خانه را به شهردارى واگذار
نموده و تقاضاى تخليه خانه را كرد. لذا خانه را تخليه كرديم و منتظر دريافت پول
وديعه (رهن) شديم، امّا موجر بعد از گذشت دو ماه ادعاى اجاره مى كند. آيا پرداخت
اجاره مدت ياد شده كه خانه را تخليه كرديم و تنها كليد خانه دست ما بوده است، بر
عهده ماست يا خير؟
ج ـ با توجه به فسخ اجاره، موجر حقّ اخذ اجرت مدتى كه خانه تخليه شده و به او
اعلام كرده ايد، ندارد و چيزى هم طلبكار نيست و تحويل ندادن كليد خانه چون براى
گرفتن پول رهن بوده، مانع از فسخ نيست. 3/6/75
(س 1111) ملكى را به عنوان امانت به كسى دادم و براى تحويل آن مدتى معيّن نشد، و
چون انتفاع از آن ملك براى وى منافعى را در برداشت، تعهد كرد ماهيانه مبلغى را به
اين جانب بپردازد. اكنون ادعاى مالكيت دارد و تقاضاى سرقفلى نموده است. در اين
صورت، آيا قرارداد ملحق به اجاره است يا امانت؟
ج ـ به نظر مى رسد كه طرفين قرارداد، اگر قصد انشاءشان چنين بوده كه هم امانت
باشد و هم حقّ انتفاع و هم مبلغى بپردازد كه در اجاره هست، چنين عقدى يا باطل است،
چون عقلايى و شرعى نيست و يا در حقيقت اجاره است; امّا چون مدت معلوم نبوده، اجاره
غررى و باطل است; و چنانچه قصد آنها اجاره بوده، ولى در نوشتن قرارداد، براى فرار
از لوازم و آثار قانونى اجاره (مانند سرقفلى) و غيره چنين نوشته اند، اجاره بودن آن
واضح است ولى از باب غرر، باطل مى باشد. 26/2/69
