لطفا منتظر باشید ...
خيار عيب و ارش
(س 1059) شخص شماره يك، دو قطعه زمين به اضافه يك فقره چك به مبلغ پانصد هزارتومان به شخص شماره دو واگذار نموده و در ازاى آن، شخص شماره دو، دو قطعه زمين ديگر
به شخص شماره يك واگذار نموده است و هر كدام تعهد نموده اند كه در اين معاوضه، در
صورت كشف فساد در زمين واگذارى مربوط به خود، مسئوليت آن را بپذيرد. پس از مدتى
معلوم شده است كه زمينهاى واگذارى از طرف شخص شماره دو در مسير خيابان قرار داشته،
لذا شخص شماره دو، عين چك را به شخص شماره يك پس داده، ولى با توجه به فرض فوق، شخص
شماره يك خود را مغبون مى داند و تقاضاى فسخ كلّ معامله را دارد. صورت شرعى معامله
چگونه است؟ آيا شخص شماره يك مى تواند معامله را به هم بزند؟
ج ـ شخص شماره يك حقّ فسخ معامله را دارد; مگر آنكه مراد از مسئوليت در كشف
فساد، جبران خسارت باشد. در اين صورت بايد شخص شماره دو، همه ضررها و زيانهاى وارده
به شخص شماره يك را جبران نمايد، و براى شخص شماره يك، حقّ فسخ وجود ندارد.
5/7/75
(س 1060) با توجه به سؤال قبل، اگر شخص شماره دو، در زمينهايى كه پس از معامله
به دست آورده است، مخارجى از قبيل غرس درخت و يا ساختن حصار، كرده باشد. در صورت
فسخ معامله، وظيفه متعاملين چيست؟
ج ـ بناى حصار و اشجار از آنِ شخص شماره دو است، و در صورتى كه مالك موافقت كند،
مى تواند در زمين باقى بگذارد وگرنه خير. 5/7/75
(س 1061) اين جانب ده ماه قبل، يك باب خانه خود را با يك قطعه زمين معاوضه كردم
و مبلغ يك ميليون و پنجاه هزار تومان پول نقد دادم. معامله به صورت قطعى و با اسقاط
خيار غبن انجام شده است. پنج روز است كه اطّلاع يافته ايم كه ساختمان بنده در طرح
اجراى شهردارى است. طرف معامله مدّعى است كه من معامله را قبول ندارم، آيا مى توان
معامله را فسخ كرد يا خير؟
ج ـ اگر در طرح شهردارى بودنِ خانه مذكور، قبل از معامله و قبل از قطعى شدن
معامله بوده است، به نظر مى رسد خيار عيب ثابت است و اسقاط خيارات، ناظر به اين نحو
عيب نيست; و اگر بعد از قطعى شدن معامله، در طرح قرار گرفته باشد، حقّ فسخى براى
ديگرى وجود ندارد. 19/1/73
(س 1062) شخصى گاوى را كه آبستن بوده به كسى فروخته و بعد از زاييدن و گذشت يك
ماه از فروش، خريدار، آن گاو را به قصاب فروخته و بعد از معاينه، گاو مزبور را به
علت مريض بودن، غير قابل مصرف دانسته اند و آن را از بين برده اند. آيا فروشنده
اولى بايد عهده دار ضرر شود يا خريدار؟
ج ـ خيار عيب در اين گونه موارد (يعنى ممنوع بودن كشتن به خاطر مرض و ضرر براى
جامعه) تابع زمان عيب است; يعنى اگر محرز شود كه عيب از همان زمان قبل و زمان فروش
به عنوان گاو شيرده بوده، ضامن همان فروشنده اول است; و اگر ثابت شود كه در زمان
بعد و هنگامى كه دست فروشنده دوم بوده، عيب حادث شده است، او ضامن است; و اگر هم
بعد و در دست قصاب حادث شده، خيار عيب براى او نيست و خود ضامن عيب است. ناگفته
نماند كه خيار عيب، به هر حال دائر مدار عدم تبرّى از آن است.
16/2/74
(س 1063) خانه اى از متوفّا باقى مانده است. يكى از ورّاث قرار گذاشته با قيمت
عادلانه، سهم بقيّه ورثه را خريدارى كند و حقّ السهم بعضى را هم به طور ناقص پرداخت
نموده است، در هنگام انتقال سند مالكيت، شهردارى اعلام عقب نشينى نموده است و هيچ
يك از ورثه اعم از خريدار و فروشنده از قبل، اطّلاعى از اين موضوع نداشته اند. با
اين توضيحات بفرماييد:1. آيا مبيع، معيوب حساب مى شود؟
2. درصورت معيوب بودن مبيع، ضرر و زيان را چه كسى بايد بپردازد؟
3. در صورتى كه خريدار، شخص ديگرى غير از ورثه باشد، معامله چگونه است؟
ج 1 ـ اگر اين مقدار عقب نشينى در عرف معاملى در مورد خودش، عيب باشد و طرح عقب
نشينى هم قبل از وقوع معامله و پرداخت حقّ السهم بوده، مبيع معيوب محسوب مى شود و
خريدار حقّ فسخ و يا گرفتن ارش دارد.ج 2 ـ چون حقّ فسخ و يا گرفتن ارش متعلّق به خريدار است، اختيار با اوست و
عيب هم عيب در كُلّ مبيع است و اختصاصى به شخص ندارد; ليكن اگر خريدار نخواست فسخ
كند و خواستار ارش و مابه التفاوت شد، فروشندگان بايد ارش كه عبارت از مابه التفاوت
قيمت صحيح و معيوب ثمن است را بپردازند.[45]
ج 3 ـ فرقى بين اَرحام و غير آن نيست و حقّ فسخ و ارش، تابع عيب است.(س 1064) در ضمن عقد بيعى كه منعقد گرديده، طرفين كافّه خيارات از جمله خيار عيب
را از خود ساقط نموده اند، با توجه به اينكه در هنگام معامله، فروشنده تبرّى از
عيوب نكرده است و در ضمن، خريدار نيز قصدش فقط اسقاط حقّ انحلال بيع بوده، نه اينكه
در صورت وجود عيب در بيع، حقّ مطالبه ارش را نداشته باشد، با توجه به اين مسئله،
آيا اسقاط خيار عيب شامل اسقاط حقّ مطالبه ارش هم خواهد بود يا فقط انحلال بيع ساقط
گرديده است؟
ج ـ با توجه به اينكه ارش را ساقط نكرده اند، ارش باقى است. 5/11/74
(س 1065) مردى يك گوساله جوان از شخصى مى خرد و در حين معامله خريدار به فروشنده
مى گويد مگر گوساله مريض است كه بى حال است؟ فروشنده مى گويد: خير، چون تازه به
دنيا آمده، اين طور است، و روز بعد خريدار به فروشنده اطّلاع مى دهد كه حيوان مريض
است. روز چهارم فروشنده مى آيد و يك قرص به او مى دهد و مى گويد، به خورد آن گاو
بده خوب مى شود، و روز نهم حيوان مى ميرد. حال آيا مابه التفاوت در قيمت مبيع را
خريدار مى تواند بگيرد يا خير؟
ج ـ با فرض احراز معيوب و مريض بودن مبيع و حيوان و اينكه مرگ حيوان ناشى از
همان مرض بوده است، مشترى حقّ خيار دارد و مى تواند كلّ معامله را فسخ كند و يا ارش
و مابه التفاوت صحيح و معيب را بگيرد; و ناگفته نماند مابه التفاوتى كه مى تواند
بگيرد عبارت است از نسبت بين قيمت روز مبيع صحيح و معيب; يعنى اگر جنس به مبلغ بيست
تومان خريدارى شده و معيب در آمده و آن جنس سالمش در بازار سى تومان و معيبش بيست
تومان است، مشترى حقّ مطالبه يك سوم ثمنى كه پرداخته، دارد. 29/2/72
